Родител на студент в ТУ Айндховен изпрати до Данибон ценна информация как е закупил имот в града за детето си. Намирането на квартири в Айндховен и в Нидерландия е изключително трудно. По тази причина някои родители са решили да намерят решение в закупуване на жилище.

Покупка на жилище за студент в Нидерландия — нашият опит

Споделям как ние организирахме покупката на апартамент за дъщеря ми студентка в Айндховен, с надеждата да е полезно на другите родители. Това не е юридически съвет, а обобщение на практическия ни опит — всяка сделка е различна, а правилата се менят по години.

________________________________________

Как го направихме ние (обобщение)

Целеви ипотечен кредит от българска банка, обезпечен със залог на наш имот/имоти в България. Тоест парите дойдоха от кредит, изтеглен в България, срещу българско обезпечение — не от нидерландска ипотека.
Нает брокер (makelaar) от страна на купувача, който да представлява нашите интереси при покупката.
Покупка на името на студента, а средствата от нас към него бяха оформени с частен договор за заем между родителите и студента.

Тази комбинация ни позволи да финансираме сделката отвън (българско обезпечение), но имотът да е на името на студента — което е важно за данъците (виж по-долу).

________________________________________

Процедура по търсене и договаряне на имот

Ситуацията на пазара в момента (по думите на нашия брокер). По принцип в Нидерландия съотношението обикновено е около 5 купувачи на 1 имот — тоест силно в полза на продавача. Това лято ситуацията временно се е обърнала — заради промени в данъчните закони, летния сезон и вероятно други фактори — така че на няколко предлагани имота се падал по 1 купувач. Това прави момента добър за покупка.

Трябва обаче да се има предвид, че голяма IT компания — ASML — планира да разкрие около 20 000 нови работни места в района на Айндховен през следващите години (нов кампус, първи служители около 2028 г.). Това ще увеличи силно търсенето на жилища, така че съотношението може да се обърне обратно скоро. Тоест добрият прозорец може да не се задържи дълго.

Начинът, по който се стига до сделка, може да изненада тези, които не са свикнали с нидерландския пазар. Ето основните моменти:

Набелязване на имоти. Кандидатите сами или с помощта на брокер набелязват подходящи имоти. Обявите за продажба се публикуват основно на портала Funda (funda.nl) — основната платформа за имоти в Нидерландия.
Заявка за оглед. Кадидатът или брокерът изпраща искане за оглед. Както и при наемите, агенциите организират огледи до определен брой — ако графикът се запълни, повече заявки не се приемат. Затова е важно да се реагира бързо. При уговорен оглед агенцията предоставя на кандидат-купувача цялата документация по имота (например документи и финанси на VvE, енергиен клас, план за поддръжка, акт за собственост), за да може той да прецени офертата си.
Подаване на оферта. При харесан имот се подава оферта чрез брокера. Обявената цена е отправна точка. Тук няма преговори в обичайния смисъл — купувачът сам преценява каква оферта да даде.
Как се формира офертата. Решението колко да предложи купувачът, както и допълнителните условия към офертата, могат да зависят от най-различни фактори:

състояние на сградата;
състояние (финансово здраве) на VvE;
със или без мебели;
срокове (например желана дата на прехвърляне);
колко интерес има към имота от други кандидати;
и колко силно купувачът иска точно този имот.

Техническа експертиза. Купувачът може да поиска конструктивна (техническа) експертиза на имота като допълнителна услуга, преди да се обвърже.
Изборът прави продавачът. След това продавачът разглежда получените оферти и решава на кого да продаде. Продавачът няма задължение да приеме най-скъпата оферта — факторите за решението му могат да бъдат и субективни.
Мотивационно писмо. Понякога мотивационно писмо от кандидата може да изиграе голяма роля за избора — то не бива да се подценява.
Предварителен договор (koopovereenkomst). Ако продавачът приеме офертата, се подписва предварителен договор по стандартен модел, който фиксира страните, имота, цената, датата на прехвърляне и условията. Подписва се електронно.
Период за размисъл (bedenktijd). Купувач — физическо лице има 3 дни право да се откаже от договора без причина и без санкция.
Депозит / банкова гаранция. До договорен срок купувачът внася депозит от 10% от цената по доверителната сметка на нотариуса.

________________________________________

За какво да се гледа при избор на имот

Сдружение на собствениците (VvE)

Ако купувате апартамент в блок, той почти винаги е част от VvE (Vereniging van Eigenaren) — сдружение на собствениците, нещо като етажна собственост у нас, но по-организирано и с реален бюджет. Всички собственици в сградата членуват задължително. VvE се грижи за общите части на сградата — покрив, фасада, стълбища, асансьор, инсталации, общо отопление — организира поддръжката и ремонтите, събира месечни вноски от собствениците и води обща каса. Решенията се вземат на общи събрания, а протоколите от тях показват какво е обсъждано и планирано.

Тъй като тези разходи ще паднат върху вас като собственик, преди покупката трябва да проверите финансовото здраве на VvE:

Какъв натрупан фонд (резерв) има VvE — колко средства са спестени за бъдещи ремонти.
Какви планирани ремонти предстоят през следващите години (покрив, фасада, асансьор, инсталации) — обикновено са описани в многогодишен план за поддръжка.
Каква е месечната такса и колко от нея се заделят годишно в резервния фонд (частта за спестяване, отделно от текущите разходи).
Дали наличните средства и бъдещите приходи покриват планираните дейности — или предстои допълнително плащане / рязко увеличение на вноската, за да се финансира голям ремонт.

Накратко: ако фондът е слаб, а предстоят големи ремонти, това означава по-високи бъдещи разходи за вас — заложете го в сметката преди да купите.

Отопление и енергия

Вид на отоплението, месечни авансови вноски, енергиен клас на сградата, предстоящи подобрения. При нас имаше отделни разходи, свързани с общото отопление (котелно / „ketelhuis“).

Полезен съвет: документите по имота често са обемни и на нидерландски. AI чатовете (напр. ChatGPT, Gemini и подобни) се справят доста добре с разчитането и анализа на документите на имота — може да им подадете документите на VvE, енергийния клас, плана за поддръжка и т.н. и да поискате обобщение или да ги питате за конкретни неща (напр. предстоящи ремонти, тежести). Това много помага да се ориентирате бързо. Все пак ги ползвайте като помощно средство — за важните решения се допитвайте и до брокера/нотариуса.

________________________________________

Услуги на брокера (makelaar)

Брокерът на купувача поема практическата организация на сделката:

Организиране на огледите на подбраните имоти.
Проверка на документите по имота (правен статут, тежести, документи на Сдружението на собствениците / VvE).
Връзка с нотариуса и координация на документите.
Организиране на самата сделка — срокове, комуникация със страните, движение по процеса.

Хонорар: обикновено фиксирана цена, при нас в порядъка на около 4000 евро (ориентировъчно — зависи от брокера и сделката).

Защо може да се има доверие на брокер. Повечето брокери членуват в браншова организация (напр. NVM или Vastgoed Nederland) с дисциплинарен контрол. Некоректният брокер рискува да загуби членството си и достъпа до бранша — затова членството е знак за доверие. Добре е да проверите дали вашият брокер членува в такава.

Дистанционно с брокер. Ние направихме всичко от разстояние. Нашият брокер уговаряше огледите и ни пускаше видеовръзка на живо или изпращаше записи от огледа — така избрахме имота, без да пътуваме. Освен това брокерът ни беше много отзивчив и коректно и честно ни казваше за проблемите, които вижда при огледа и по документите. Това е голямо предимство от разстояние.

Полезно да се знае:

Брокер не е задължителен. Купувачът може сам да кандидатства за имот, без посредничество — да следи обявите, да подава заявки за оглед и оферти директно. Брокерът помага, но не е условие за покупка.
При самостоятелно търсене ще трябва сами да се запознаете с правилата и процедурите по подаване на оферти (срокове, форма, условия) — това, което иначе брокерът поема вместо вас.
Онлайн огледът не е гарантиран без брокер. Малко вероятно, но е възможно да ви откажат онлайн оглед, ако търсите сами. С нает брокер на място този проблем на практика отпада.
Имот от собствената агенция — без хонорар. Ако вече сте наели брокер на купувача, но се договорите да купите имот, който се предлага от неговата агенция, обикновено не дължите хонорар за посредничеството (агенцията би била и от двете страни на сделката).

________________________________________

Условия на банката (българската банка)

За да отпусне целевия кредит, банката поиска:

Предварителния договор за покупко-продажба, официално преведен на български език.
Преводно нареждане за плащане на поне 10% от крайната цена (депозита/капарото), като доказателство, че сделката е реална и напредва.

Внимание — разход за преводи: официалният превод от нидерландски е сериозно перо. Ориентировъчно 20–30 евро на страница, а една нидерландска страница на практика се разгъва в близо 2 „преводачески страници“. За обемни документи това бързо се натрупва, така че го заложете в бюджета от самото начало.

________________________________________

Нотариус (notaris)

Нотариусът изготвя нотариалния акт за прехвърляне и вписва сделката.

Всички плащания минават през сметката на нотариуса (доверителна / клиентска сметка, derdenrekening). Купувачът не плаща директно на продавача — депозитът, цялата покупна цена, данъците и таксите се превеждат по сметката на нотариуса, а той разпределя средствата към страните едва след като прехвърлянето е изрядно (имотът е свободен от ипотеки и тежести).

Нотариусът също така се грижи за разпределянето на годишните данъци и такси между продавача и купувача пропорционално на времето (например местни данъци, вноски към VvE, авансови вноски за отопление) — частта до датата на прехвърлянето е за сметка на продавача, а от датата нататък — за купувача. Това изравняване се включва в крайната сметка по сделката.

Изисквания за произход на средствата. Заради закона против изпиране на пари (Wwft) нотариусът проверява откъде идват парите, които минават през сметката му. Важен практически извод:

Всеки нотариус има свои изисквания какви точно документи иска и как да му бъдат представени. Няма единен списък — питайте конкретния нотариус рано.
Добрата новина: те са отворени към електронно генерирани извлечения от интернет банкиране (не се изискват задължително хартиени, подпечатани от банката документи).

Възможни документи за доказване на произхода на средствата. В зависимост от това откъде идват парите, това могат да бъдат:

Данъчни декларации.
Документи, доказващи доходи — от заплата, дивиденти, ренти, дарения или наследство.
Договор за продажба на имот (ако средствата идват от продажба).
Договор за заем от банка (ако средствата идват от кредит). Тук преводът е неизбежен — банките не подготвят такива договори на чужд език, така че договорът задължително минава през заклет преводач.

Всеки от тези документи трябва да е задължително придружен от банкови извлечения, които показват, че парите реално са постъпили във вашата банкова сметка. Само документ за произход без съответното постъпление по сметката обикновено не е достатъчен.

Език на документите. Всички документи трябва да бъдат предоставени на нидерландски или английски език (ако нотариусът приема английски — а обикновено го приема). Ако даден документ може да бъде издаден директно на съответния език (например електронно генерирано извлечение или справка на английски), това е най-удобно. Ако не може да бъде издаден на нидерландски или английски, тогава трябва да бъде преведен от заклет преводач. Възможността да се ползват документи на английски спестява част от разходите за превод.

Такси и хонорари. Начисляват се нотариалните такси за акта, вписването в имотния регистър (Kadaster) и съпътстващите услуги. Поискайте предварителна сметка (nota van afrekening) с разбивка.

Преводач — задължителен и допълнителен разход. По закон при изповядването на сделката трябва да присъства заклет преводач на родния език на купувача (при нас — на български), който да разясни нидерландския текст. Нотариалната кантора го заявява, но услугата не е включена в хонорара им и се плаща допълнително от купувача.

________________________________________

Защо на името на студента? (данъци)

Основната причина да купим на името на студента е спестяване на данък при прехвърляне (overdrachtsbelasting). Ставката зависи от това дали купувачът ще живее в имота и от възрастта му. За 2026 г. (жилища):

Защо не на името на родителите. Ставката 2% важи само ако собственикът сам живее в имота като основно жилище. Ако родителите купят имота на свое име, но те самите не живеят в него, а там живее само студентът, за данъчните власти това не е основно жилище на собственика — жилището се третира като инвестиционно/наемно и попада в 8% ставка. Тоест 2% не е опция за родителите в този сценарий.

Числата са за 2026 г. по Belastingplan 2026; проверявайте актуалните ставки и таван за годината на вашата сделка.

Но това носи следните ограничения

Освобождаването с 0% (и режимът „основно жилище“) идва с условия, които трябва да се спазват:

Имотът трябва да е основно жилище на собственика — собственикът реално живее там. Не може да се третира като инвестиция.
Не може да се отдава под наем, ако е ползвано освобождаването за първи купувач — това нарушава условието за самостоятелно ползване. (Отделно и правилата на VvE/общината може да ограничават наема.)
Възрастово ограничение 18–34 г. — важи към момента на подписване на акта.
Еднократност — освобождаването за първи купувач се ползва само веднъж.
Таван на стойността — над лимита за годината (555 000 EUR за 2026) освобождаването отпада.
Имотът е на името на студента — юридически той е собственик. Ако средствата са ваши, оформете ги ясно (при нас — с писмен договор за заем родител–студент), за да е чист произходът и отношенията между вас.

________________________________________

Право на регистрация по адрес (BRP)

В Нидерландия всеки, който живее на даден адрес, е длъжен да се регистрира по местоживеене в общината (BRP — Basisregistratie Personen). Регистрацията определя кой официално „живее“ в жилището и има значение за община, данъци и услуги. Ключовите правила:

Собственикът може да се регистрира в жилището — ако студентът е собственик и живее там, той се вписва на този адрес.
Свързани лица (едно домакинство) също могат да се регистрират на същия адрес, без това да се смята за отдаване на стаи под наем. За свързани обикновено се приемат членове на едно трайно домакинство/семейство:

съпруг или регистриран партньор;
деца (и осиновени деца);
родители на собственика;
при определени случаи — други близки роднини, които водят общо домакинство със собственика.

Несвързани лица — само едно. Освен собственика (и свързаните му лица), в жилището може да се регистрира само един несвързан човек (например наемател на стая / hospita-режим), без да се задейства изискване за разрешително. Щом несвързаните лица станат двама или повече, жилището вече се третира като имот за отдаване на стаи под наем (kamerverhuur) и общината изисква разрешително за преобразуване (omzettingsvergunning) по местната жилищна наредба (Huisvestingsverordening на Айндховен), което често не се издава лесно.

Практическо значение за студент: студентът-собственик може да регистрира на адреса още един несвързан човек. Тъй като отдаването под наем противоречи на условията за освобождаването от данък (0%), не може да се подписва официален договор за наем. Затова двете лица трябва да декларират, че съжителстват на приятелски начала, като само си споделят разходите (без наемни отношения).

Точните условия и броят на допустимите лица зависят от актуалната наредба на конкретната община — проверявайте при общината (gemeente) преди да регистрирате допълнителни лица.

________________________________________

Бъдещи планове

Този раздел е по-скоро за след няколко години — когато собственикът евентуално реши да отдава стаи под наем или имотът престане да е негово основно жилище. Оставям го тук за информация, а не като нещо, което трябва да ви занимава при самата покупка.

1. Отдаване под наем — два различни случая

Отдаването под наем не е едно нещо. Условията се различават според това какво се отдава:

Целият апартамент на едно домакинство (самостоятелен наем — напр. на семейство). Това е по-опростеният случай — не изисква разрешително за преобразуване, защото жилището остава едно самостоятелно жилище с един наемател/домакинство. Прилагат се общите правила за наем (регулиран наем, енергиен клас и т.н. — виж т. 2).
Отделни стаи на несвързани лица (kamerverhuur). Тук жилището се „разделя“ на стаи за различни хора и това е строго регулирано — изисква разрешително за преобразуване (omzettingsvergunning) от общината (подробности по-долу).

Важно и за двата случая: преди каквото и да е отдаване под наем първо се уверете, че няма да имате проблем с данъчните заради облекчението при покупката (0% освобождаване за първи купувач). Наемът може да противоречи на условието имотът да е основно жилище на собственика и да доведе до доначисляване на данъка. Проверете позицията си с нидерландски данъчен консултант.

Разрешително за отдаване на стаи (omzettingsvergunning) — на практика:

Разрешителното се иска с молба до общината, която струва около 1500 евро, а резултатът не е гарантиран — таксата се дължи независимо дали разрешителното бъде издадено.
Има квартали, в които тази практика е изцяло забранена — там разрешително не се издава при никакви условия.
В кварталите, където е разрешено, важи правило за разстояние: не трябва да има друго жилище със същия статут (за отдаване на стаи) на разстояние около 30 м. Тоест ако наблизо вече има такъв имот, новата молба се отказва.
В централния район на Айндховен правилата са по-свободни — там ограниченията са по-леки, отколкото в жилищните квартали.

Забележка: таксата (~1500 EUR) и разстоянието (~30 м) са ориентировъчни и се менят по политика и квартал. Точните стойности, забранените зони и условията за централната част се определят от актуалната политика на общината (gemeente Eindhoven) — проверявайте при нея преди да разчитате на разрешително.

2. Ограничения върху наемите (ако все пак се стигне до отдаване)

Освен данъчния въпрос и общинското разрешително, в Нидерландия наемът е сериозно регулиран. Ако някога се стигне до отдаване под наем, важи следното:

Нисък енергиен клас (E, F, G) сваля максималния наем. От 1 юли 2024 г. (Закон за достъпния наем, Wet betaalbare huur) точковата система (woningwaarderingsstelsel, WWS) е задължителна и определя максимално допустимия наем. Лош енергиен клас (E, F или G) носи наказателни точки, които намаляват точковия сбор и съответно тавана на наема. Тоест жилище с лош клас може да се отдава само на по-ниска цена.
Няма пълна забрана за наем при E/F/G, но има краен срок за подобрение. Собствениците на такива жилища трябва да ги подобрят до поне енергиен клас D до 1 януари 2029 г. Общините могат да настояват за това. Затова енергийният клас на имота е важен и с оглед на бъдещо отдаване.
Таван на наема за средния сегмент (middenhuur). До определен точков праг (към момента 186 точки, ≈ 1 185 EUR/месец) наемът е регулиран и таванът е задължителен — дори наемателят да не се оплаква, надвишаването е нарушение и може да доведе до принудително намаление.
Разрешително за наемодател и правила за добро наемодателство (Wet goed verhuurderschap). Общините могат да въведат изискване за разрешително за отдаване и налагат правила срещу прекомерни наеми и лоши практики.

Забележка: правилата за наемите и енергийния клас се менят често (WWS точки, прагове, срокове). Проверявайте актуалните стойности и общинските изисквания преди да отдавате под наем.

3. Данък, ако жилището не се ползва (празен / втори имот) — Box 3

Важно е да се знае, че в Нидерландия дори празен, неползван имот (който не е основно жилище на собственика) се облага годишно. Това става по т.нар. Box 3 — данък върху имуществото:

Имот, който не е основно жилище, се третира като актив (втори дом / инвестиция), върху който държавата приема, че собственикът генерира условен (фиктивен) доход.
Този условен доход е около 6% от стойността по данъчна оценка (WOZ-стойност), която е близка до пазарната. (Процентът за 2026 г. за „други активи“ е около 6% — по източници между 5,88% и 6,17%.)
Върху този условен доход се дължи данък със ставка 36% годишно
Ефективно това прави около 2,1–2,2% от стойността на имота — всяка година, независимо дали имотът носи реален приход. Има и необлагаем праг (heffingsvrij vermogen, ~59 000 EUR за 2026 г.).
Задълженията се приспадат. От облагаемата база може да се приспадне сума, която се дължи като заем. Тоест данъкът по Box 3 се начислява върху стойността на имота намалена с дълга, а не върху пълната стойност.

Изводът: не е изгодно да се държат празни апартаменти. Дори имотът да стои неизползван, върху него тече годишен данък по Box 3. Затова икономически имотът трябва или да служи като основно жилище на собственика (и тогава не е в Box 3), или да носи реален приход, който да оправдае данъка.

Забележка: процентите на условната доходност и ставката по Box 3 се менят почти всяка година и има разлики по вид актив. Проверявайте актуалните стойности за съответната данъчна година.

________________________________________

Обобщено от личния ни опит по конкретна сделка. Ставки и условия се менят по години — допитвайте се до вашия брокер, нотариус и банка за конкретния случай.

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ:

Съвети за студентите в Нидерландия: Какви права имате като наематели? – 1-ва част

Съвети за студентите в Нидерландия: Какви права имате като наематели? – 2-ра част

Съвети за студентите в Нидерландия: Какви права имате като наематели? – 3-та част

Полезни съвети за търсене на жилище за студент в Айндховен

Tags: Айндховен анализи имот в Нидерландия имот в чужбина Нидерландия съвети Технически университет в Айндховен