Майя Стоилова – юрист, родител на студент в нидерландски университет, изпрати имейл до Данибон с ценни насоки какви са правата на наемателя в Нидерландия и дали наемодателят може да прекрати договора за наем изведнъж заради продажба на имота.
Написах днес текст по въпроса за прекратяване на договорите за наем. Изпращам Ви го. Ако прецените, че ще е от полза на хората, може да го пуснете, тъй като имате голяма читателска аудитория. 🙂 Искаше ми се да дам някаква обобощена информация. Малко е дълго, но нямаше как повече да го съкратя предвид тематиката. А все пак и да е що-годе ясно, тъй като е възможно да има подобни случаи и при студенти (или работещи наематели в Нидерландия).
Две от най-важните права на наемателя в Нидерландия
След перипетиите по намиране на квартира в Нидерландия, и след като вече имате подписан договор за наем, какви са основните и най-важни права, които трябва да знаете като наемател:
1. право на защита срещу незаконно „изгонване/отстраняване“ от имота и 2. право срещу незаконосъобразна (дискриминационна) наемна цена.
Наемателите по краткосрочните договори имат същите права и възможности за защита, като тези по безсрочните договори (всички договори за наем след 01.07.2024 г. вече се сключват за неопределен период, като има изключения за фиксиран период на наема, сред които изключения попадат и договорите за студентските наеми).
За казуси касаещи наема, може да се обърнете към общината, където следва да има нарочна служба, която да разгледа Вашия случай, или към комисията за решаване на спорове за наеми Huurcommissie (the Rent Tribunal).
По-сложни са случаите, при които наемодателят иска да прекрати договора за наем: Наемодателят не може просто да поиска да напуснете имота, а трябва да има законова причина, а в някои случаи и съдебна заповед. Законна причина за прекратяване на договора за наем е искане на наемодателят да ползва жилището, за да живее там; спешна необходимост от ремонт, ако без него обитаването би било невъзможно/опасно, или случаи свързани с неспазване на нормите на „добър наемател“.
Предвид характера на последните две хипотези и малката вероятност да искате да живеете в такъв имот или виновното поведение на наемателя, което е основателна причина за прекратяване, ще се спрем на една разпространена хипотезата – продажба на наетия имот. (Прекратяването поради желание за живеене в имота може да бъде оспорено наред с другите хипотези и изисква доказване на необходимост и разумно предизвестие)
Основният принцип е, че продажбата на имот не прекратява наемното правоотношение, същото „следва“ имота и новият собственик става нов наемодател, освен ако в първоначалния договор за наем няма заложени специални клаузи, касаещи този въпрос. Накратко: ако наемодателят иска да продаде имота, това не е законова причина да иска прекратяване на договора за наем – новият собственик става наемодател; не можете да бъдете отстранени от имота дори след продажбата му без основателни законови причини и съдебна заповед, просто защото имотът е сменил собственика си и последният не ви харесва.
Основно правило при прекратяване на договор за наем е, че искането за прекратяване следва да бъде получено под формата на официално предизвестие в писмен вид (най-коректно е с препоръчано писмо), а не под формата на имейл, телефонно обаждане, съобщение в приложение като whatsapp, viber или подобно, още по-малко направено устно с телефонно обаждане.
Наемодателят следва да даде предизвестие поне от 3 месеца или повече, в зависимост от продължителността на обитаване на жилището.
Дори и да получите предизвестие, това невинаги е причина да си опаковате багажа и да се изнесете, ако не сте съгласни. Може да се позовете на защитата, която законодателството ви предоставя като наемател (през 2023 г. се приема „Закон за добрият наемодател“ (Good Landlord Act – Wet goed verhuurderschap), чиято цел е въвеждане на правила за защита на наемателите срещу порочни и незаконосъобразни действия на наемодателите в Нидерландия).
Изисквайте посочване на законови основания за прекратяването на договора в писмена форма, най-добре да го получите с препоръчано писмо, а не по имейл. В писменото предизвестие следва да съдържа основателна законова причина и разумен период за прекратяване на договора.
Ако вие самите не приемате да напуснете, то не се съгласявайте под никаква форма на това, устно или писмено посредством съобщения и имейли, не давайте уклончиви отговори и ли такива които могат да се тълкуват двояко, тъй като същото може да бъде представено като доказателство за Вашето съгласие при започването на евентуална съдебна процедура по отстраняване от имота. Докато сте в имота, продължавайте добросъвестно да спазвате условията на договора си. Не можете да бъдете принудени да напуснете без съответна съдебна заповед. Принуда под формата на сменяне на ключалки, изнасяне на багаж, спиране на вода и ток, и заплахи са напълно незаконни, и в такива случаи може да се обърнете към общината за съдействие.
