- Майя Стоилова – юрист, родител на студент в нидерландски университет, изпрати втора статия до Данибон с ценни насоки какви са правата на наемателя в Нидерландия – включително студенти и работещи. В тази публикация се спира на няколко важни теми: правото срещу дискриминационен отказ за предоставяне на имот под наем, наемната цена и времетраенето на договора за наем.
В продължение на темата, касаеща договорите за наем в Нидерландия, нека да обърнем внимание и на други основни права, които има наемателят:
1. Право срещу незаконосъобразен (дискриминационен) отказ за предоставяне на имот под наем и наемна цена
След приемането през 2023 г. на „Закон за добросъвестния наемодател“ (Good Landlord Act – Wet goed verhuurderschap), при кандидатстване за наемане на имот, наемодателите нямат право да ви отхвърлят на база националност, произход, религия, пол, сексуална ориентация. Ако имате съмнение, че сте отхвърлени на някоя от посочените причини, можете да се обърнете към общината, която има правомощия да прави проверки и да глобява наемодателите (макар доказването на отказ на подобно основание не е много лесно, предвид, че директен отказ с посочване на подобна причина е рядко срещан, тъй като всички са предпазливи).
Наемателите имат право и на защита срещу прекомерна наемна цена:
При съмнения, че наемната цена, която плащате е твърде висока, макар да сте се съгласили с нея първоначално поради различни причини, може да се обърнете към Huurcommissie – (the Rent Tribunal) – национален орган за решаване на спорове, касаещи наемни отношения, като преди това може да проверите принципната цена чрез нарочен калкулатор в страницата на комисията (на англ.език) https://www.huurcommissie.nl/support/rent-check
Оспорването на наема пред комисията може да стане и след като сте подписали договора за наем, но в рамките на 6 месеца от началото му.
Наемната цена не може да се повишава, когато и както реши наемодателят. Прилагат се стриктни правила – за 2026 г. максимума на увеличение е 4.1% за социалните жилища (от ниския сегмент), 6.1% за среден сегмент жилища и 4.4% за жилища на свободния пазар от висок сегмент. Наемодателят следва да даде 2-месечно предизвестие при увеличаване на цената, в писмена форма. Може да оспорите увеличението, ако считате, че надхвърля законовия процент.
2. Времетраене на договора за наем:
Важен момент в наемните отношения е, че от 2024 г. (с приемане на Wet vaste huurcontracten (Fixed Rental Contracts Act) договорите за наем в Нидерландия се сключват за неопределен период от време, т.е. безсрочни са, с някои изключения. Изключенията са: настаняване на студенти (което обаче не означава, че имот предоставен на студенти задължително се предоставя с определен срок), временно отдаване под наем до завръщане на собственика и др. специфични хипотези, които едва ли ще са налице за настоящата аудитория.
Ако подписвате договор за наем през и след 2026 г. той следва да е безсрочен, ако е с определен срок следва да поискате в писмен вид мотивировка защо Ви е предложен такъв тип договор. Дори обаче да сте подписали договор с определен срок, противно на изискванията на законодателството и той се окаже незаконосъобразен поради тази причина, то законодателството защитава наемателя и ще третира договора като безсрочен.
Гаранционен депозит може да Ви бъде изискан в размер на не повече от 2 наемни цени, като същият следва да се възстанови в срок до 1 месец след прекратяване на наемните отношения, при липса на щети/други забележки по имота, за които наемодателят да се удовлетвори. Останалата сума следва да се върне. При отказ за връщане или неоснователно удържане на суми, следва да изпратите официално писмено искане за възстановяване и в крайна сметка да подадете иск пред районен съд (kantonrechter), като за искове до 25 000 евро не е необходим адвокат (което в реалността едва ли е точно така, най-малкото поради езикова бариера).
От 1 януари 2024 г. всяка община следва да има служба, в която могат да се докладват проблеми свързани с правоотношенията наематели/наемодателите, касаещи „Закон за добросъвестния наемодател“.
